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二手房难卖、新房或降价!“入秋”之后合肥楼

发布时间: 2019-09-12

  9月初链家公布了合肥各区县二手房挂牌及成交量。数据显示全市二手房挂牌数量达到了5.4万套,但成交量仅仅只有3446套,占挂牌数量的6%。造成这种局面的是二手房方面不间断的利空消息。数据来源:链家

  根据链家的数据统计,自从去年8月二手房限贷政策开展以来,合肥二手房的整体价格走势一直低于挂牌均价。直到今年8月末多家银行停止对二手房房贷,对二手房市场再一次形成冲击,影响到的不仅仅是手里钱不够的刚需购房者,影响到更多的是手里有钱的购房者。

  同样作为二线城市的南京和厦门,作为全球房价增速最快的三个城市,如今也面临与合肥同样的处境。在二手房上,南京二手房新增面积环比上升9%、同比下降了27%,厦门二手房新增面积环比下降了73%、同比下降了47%。

  在各地贯彻7月中央公布的“房子是用来住的,不是用来炒的”政策,持续对二手房市场进行调控与收紧,虽然短期内不会出现“暴涨暴跌”的现象,但逐渐趋于平稳的房价也让楼市逐渐降温。因为今年合肥二手房房贷增幅过大,直接进入了银保监会的32座观察城市名单,同在名单中的还有北京、上海、杭州、南京、厦门等城市。

  值得一提的是8月末某合肥微博博主爆料银保监会房贷检查组将会正式入驻合肥,将针对合肥二手房贷款进行检查。目前合肥市资金杠杆率已超过100%,这也是银保监会突击检查合肥的重要因素。银保监会主席郭树清在公开场合表示,近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平,更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。

  从目前的结果上来看,合肥的二手房各项政策总体上符合中央的“房屋只住不炒”原则,从贷款上遏制炒房客进入市场,加上未来可能颁布的房产税,促使手里有房的炒房客低价抛出。这也是造成目前全市范围内一些小区二手房房价出现超过20%跌幅的最根本原因。

  9月6日央行公布了今年第三次降准信息,但与2019年第一次降准楼市出现小阳春不同,这次降准针对的人群仅仅是一些小微民营企业,并没有让降准惠及房地产企业,反之在此次降准之前多次通过政策收紧调控,以此来避免降准释放的资金流入房地产企业。

  早在2008年金融危机时,其他行业的收入困难导致大量的资金流入房地产市场,定量的房产承载不了如此多的资金,直接导致了房价暴涨,尽管此后房屋的供约等于求,市场经济的情况下房价整体依然没有下跌反而越升越高。

  近年来央行不断降准都是让金融机构拿回原本存在央行的一部分存款准备金,再让这些存款准备金给到需要贷款的实体经济,这样企业可以从银行拿到更多的钱,就有更多的资本投入到生产中扩大公司的生产能力,也会促进中心企业的收入增加,在收入增加的前提下,限制房企再拿到更多的钱,保持现有房屋的缓慢增长的情况下,可以让房价的压力没有那么大。图片来源:合肥土地市场网

  从目前来看,一些针对房企的信贷机构在业务上将会受到影响,未来将会寻找新的值得信贷的行业。另外一方面,合肥的一些房地产商在拿地上也将受到了此次降准的影响。在降准的大背景下,合肥土地市场网公布了针对商品住宅用地拍卖的限制政策,从原本的参考区域房价变成参考二手房房价,取消了摇号竞价的方式转而变成考验房企自身的软实力。

  房企方面,融创中国董事长孙宏斌表示,“我认为此次融资端收紧是一个颠覆,史无前例的。地价是下行趋势,白小姐中特玄机图。房价压力比较大,在拿地方面,公司下半年除非是特别好的地,拿地基本就停止了。”除了融创以外,富力地产以及旭辉地产都表示下半年不会再拿地了。在新土地竞拍政策影响下,未来商品住宅定价方面将采用房价和地价关联的机制,将房价与土地价关联是从根本上解决商品住宅房的价格虚高,并非单一的限制商品房的价格。

  根据土拍网的最新消息,新土地竞拍政策生效后的首场竞拍将于9月27日正式开始,其中,合肥市庐阳区2宗地块的居住部分参考地价均为965万元/亩,新站区为575万元/亩,高新区为1225万元/亩,瑶海区为735万元/亩。按照新规实施前的以往土地拍卖价格计算,庐阳区2宗的起拍价均上涨超过200万元/亩;新站区地块起拍价上涨175万元/亩;高新区地块起拍价上涨325万元/亩。

  但是起拍价的提高并没有影响到最高低价,目前庐阳区2地块最高限价均为1254万元/亩,新规实施前为2595万元/亩;新站区地块最高限价为743万元/亩,此前为1243万元/亩;高新区地块最高限价为1591万元/亩,此前为2154万元/亩;瑶海区地块最高限价为951万元/亩,此前为2030万元/亩。最高限价即新规规定的按照周边新建房价格以及二手房成交价格,相较于新规施行前都有不同程度的下调。

  在央行降准和重写土地竞拍规则的双向政策下,一些实力不够雄厚的中型房企将会面临资金链断裂的危险,严重的将面临倒闭的风险,在这种情况下,一些实力不够雄厚的房企部分会选择扩充业务面,从别的业务上享受降准的福利,另外一方面也会对现有房产进行适当降价。

  整体上来看“金九”或许已经不会纯,但是刚需购房者期待出现的房价下跌可能需要再等等,目前包括降准以及土地竞拍新规是否真正对购房者产生影响,都需要时间考量。



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